Franchiseradar
Veldnotities 2 min lezen

Waarom het jaartal op de WOZ-beschikking de krant kan misleiden

Een winkelpand krijgt een vraagprijs van enkele tonnen. In de conceptkop staat dat het gebouw ‘fors duurder is geworden dan vorig jaar’, met daaronder één WOZ-bedrag als bewijs. Voor zo’n conclusie ontbreekt nogal wat. De vraagprijs is een wens van de verkoper, de WOZ-waarde hoort bij een specifieke peildatum en de winkelruimte kan een kleiner object zijn dan het hele gebouw in de advertentie.

Blauwe glasgevels van kantoorgebouwen in Amsterdam-Zuid, van onderaf gezien.
Veldnotities Damian Kamp · Unsplash
01

Splits het belastingjaar en de waardepeildatum

Lees de beschikking zelf of laat de eigenaar de relevante kenmerken aanwijzen. De waardepeildatum ligt doorgaans op 1 januari van het jaar voorafgaand aan het jaar waarvoor de waarde wordt gebruikt. Een berekening voor belastingjaar 2026 gaat zo normaal uit van het waardeniveau op 1 januari 2025. De toestand van het object kan onder bepaalde omstandigheden op een andere datum worden beoordeeld, bijvoorbeeld na een relevante verbouwing. De Waarderingskamer legt de begrippen naast elkaar uit. Schrijf het gevonden jaartal met zijn functie erbij zodat de lezer weet wat precies wordt vergeleken.

02

Maak een lijst van wat er in elk bedrag zit

Een winkelier kan een beschikking hebben voor de begane grond, terwijl de eigenaar een pand met bovenwoning en achterbouw aanbiedt. Bij een verkoop van een draaiende zaak kunnen bovendien inventaris of andere bedrijfsbestanddelen ter sprake komen. Vraag welk bedrag uitsluitend het vastgoed betreft. De Waarderingskamer beschrijft voor niet-woningen verschillende waarderingsmethoden. Bij veel courante winkels speelt de relatie tussen huur en verkoopwaarde een rol. Bij andere typen vastgoed kunnen andere methoden passend zijn. Kies dus geen methode op basis van alleen het woord ‘bedrijfspand’.

03

Reken het verschil uit zonder meer te beweren

In een fictieve advertentie is de vraagprijs voor het beschreven object 360.000 euro. Een aangeleverde beschikking vermeldt 300.000 euro. Het verschil is 60.000 euro, oftewel twintig procent van de genoemde WOZ-waarde. Je kunt die verhouding rekenen voordat je weet of beide bedragen hetzelfde object of een vergelijkbare periode betreffen. Juist daarom blijft de betekenis voorlopig onduidelijk. Er is ook geen gerealiseerde verkoopprijs in het voorbeeld. Een bod, een getekende koopovereenkomst met voorwaarden en de uiteindelijke transactie zijn verschillende mogelijke vervolgstappen.

04

Een controleerbare passage over de locatie

Vraag welke oppervlakten en functies bij beide bronnen horen en of iemand de verbouwing tussen peildatum en verkoop kan toelichten. Laat persoonlijke gegevens en identificerende informatie die voor je uitleg overbodig zijn buiten het dossier. Wil je aantonen dat winkelpanden in een buurt duurder zijn geworden, zoek dan meerdere vergelijkbare transacties en een consistente periode. Eén beschikking en één advertentie dragen die grotere conclusie niet. Voor een lezer die een zaak overweegt is het vaak waardevoller te weten welke ruimte daadwerkelijk in de koop zit.

Vragen voor het vervolg

  • Gaat de beschikking over dezelfde ruimten als het aanbod?
  • Wat is de waardepeildatum en welk belastingjaar hoort erbij?
  • Is de verkoopprijs bevestigd of alleen genoemd als vraagprijs?

Bronnen

Franchiseradar

Welke bron wil je onderzoeken?

Schrijf per vastgoedbedrag het object, de datum en het soort waarde op en houd een vraagprijs apart van een gerealiseerde transactie.